| 1. Psihička priprema |
| Naoružajte se beskrajnim
strpljenjem i rešenošću da bez obzira na sve prepreke isterate
sve do kraja. Ponavljajte sebi do iznemoglosti da ćete bez obzira
na sve izdržati do kraja. A zašto? Shvatićete do kraja ovog
teksta. |
|
| 2. Kada? |
Ne upuštajte se nikako u celu ovu priču
ako nemate mogućnost da dok traje ceo postupak bar dva puta nedeljno
po nekoliko sati budete odsutni sa posla ili da jurite po firmi razne
potvrde (ako ste preduzetnik, nećete imati problema oko izlazaka sa
posla, ali ćete imati dva puta više papira da prikupite). Naravno,
sve je mnogo jednostavnije ako ste pronašli nekretninu, ali ako niste,
računajte da svakog dana pogledate bar po jedan stan.
Po mogućstvu, ne upuštajte se u ovu avanturu u vreme godišnjih odmora
(procedura tada traje bar dva puta duže), neposredno pre ili posle
parlamentarnih izbora, padanja ili formiranja vlade, najava uvođenja
ili ukidanja poreza, itd.
|
|
| 3. Rečnik bankarskih termina |
Potrudite se da shvatite što više termina
iz ovog poglavlja, jer će vam biti neophodni za razumevanje ostatka
teksta.
• NBS – Narodna banka Srbije (www.nbs.yu)
– Institucija koju bankari krive za visoke kamatne stope.
• Nominalna kamatna
stopa (NKS) – Kamatna stopa po kojoj se vrši obračun rata.
• Efektivna kamatna
stopa (EKS) – Kamatna stopa u koju su uračunati svi troškovi
vezani za kredit. Tako je zahtevala NBS, ali u praksi i nije
baš tako. Nemojte se previše oslanjati na tu cifru, jer ona
samo pokazuje koliko ćete novca ukupno dati, ali ne i kada koliko
morate da date. Bolje sami izračunajte šta vas sve čeka.
• Interkalarna kamatna stopa – Kamatna stopa po kojoj se obračunava
kamata na vaš dug od trenutka uplate kredita na račun prodavca
do puštanja kredita u tečaj.
• Varijabilna kamatna stopa – Bankari će vam reći da je to
velika povoljnost, jer kada bude došlo do pada kamatnih stopa
i visina vaše rate će opadati. To jeste tačno, ali samo delimično.
Kamatna stopa se uglavnom izražava kao EURIBOR (ili LIBOR
CHF) plus X procenata (koji predstavljaju proviziju banke)
i samim tim oni najviše štite sebe, jer sve oscilacije na
finansijskom tržištu koje se oslikavaju kroz referentne kamatne
stope idu u vašu korist ili u vašu štetu.
• EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) – Kamatna stopa po
kojoj prvoklasne evropske banke vrše pozajmice u evrima. Postoji
više različitih stopa EURIBOR-a, ali se kod nas kao referentna
kamatna stope najčešće koriste tromesečni (3M) i šestomesečni
(6M). Vrednosti EURIBOR-a za ovu godinu možete pronaći ako posetite
sledeći link
• LIBOR CHF (London Interbank Offered Rate) – Kamatna stopa
po kojoj prvoklasne banke vrše pozajmice u švajcarskim francima
na londonskom finansijskom tržištu.
• Vlasnički list – dokument koji se dobija u katastru ili
u sudu u zavisnosti od toga gde su smeštene zemljišne knjige
za katastarsku opštinu koja vas interesuje
• Založna izjava – dokument koji se overava u nadležnom sudu
i koji predstavja izjavu vlasnika stana kojom se on jednostrano
obavezuje da ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da
poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti
te nepokretnosti.
• Hipoteka – založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje
poverioca da ako dužnik ne isplati dug na vreme, zahteva naplatu
potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti.
• Hipoteka prvog reda – Hipoteka koja se uspostavlja na nekretninu
koja nema drugih tereta. Ukoliko je na nekoj nekretnini uspostavljena
hipoteka prvog reda za iznos kredita koji je višestruko manji
od vrednosti nekretnine, postoji mogućnost uspostavljanja
i hipoteke drugog reda, ali što se tiče stambenih kredita
nisam video da neka banka nudi tu mogućnost.
• Administrativna zabrana – Obustava na platu koja banci garantuje
naplatu potraživanja.
• Vinkulacija polise osiguranja – Ustupanje prava na isplatu
osiguranog iznosa na banku u slučaju nastanka štete.
|
|
|
| 4. Kreditna sposobnost |
Prvo da pojasnim termin “bela plata”. To je
plata ili deo plate na koji su plaćeni porezi i doprinosi, tj. ono
što vam piše na platnom listiću koji dobijete od poslodavca. Ono što
dobijete na ruke, u zimnici, polutkama, kvarcnim pećima i slično se
ne računa. Državu interesuje samo onaj iznos na koji su plaćeni porezi
i doprinosi.
Svi koji imate “belu platu” veću od 1000 evra, a taj uslov ispunjava
i vaš bračni drug ili neko drugi ko vam je sadužnik, možete da preskočite
čitanje ostatka poglavlja (mada ni vama neće škoditi), jer vi nećete
imati problema oko dobijanja (normalnog iznosa) kredita. Ostali, pripremite
se za dug i mukotrpan put dokazivanja da imate novca da svakog meseca
narednih X godina platite ratu, naravno, ako ga imate.
Osnovni uslov da bi vaša kreditna sposobnost uopšte bila ocenjivana
je da ste zaposleni na neodređeno vreme, najmanje 6 meseci kod trenutnog
poslodavca. Vrlo čest dodatni uslov je da imate i ukupno više od 3
godine radnog staža. Oni koji imaju ugovore na određeno vreme ne treba
ni da pokušavaju da traže kredit.
A sad malo o “dodatnim prihodima”. Dodatnim prihodima se smatraju
prihodi od izdavanja nepokretnosti, prihodi po osnovu autorskih prava,
prihodi po osnovu ugovora o delu i slično. Naravno, u obzir dolaze
samo oni prihodi na koje su plaćeni porezi i doprinosi. Naravno, sve
mora da bude pokriveno ugovorima, kako za određeno vreme u prošlost,
tako i za budućnost. Što je ugovor (autorski, o delu, za izdavanje)
dugoročniji, to su veće šanse da ga banka prihvati i uzme u obzir
pri ocenjivanju kreditne sposobnosti.
Neke banke insistiraju da sve vrste ugovora koje se tiču dodatnih
prihoda budu overene u sudu, a neke ne. Ako neko zna više detalja
o ovome, neka javi, pa ću dodati u tekst.
Što se tiče dodatnih prihoda po osnovu autorskih ugovora, tu je situacija
najkomplikovanija. Početkom 2006-te godine, gotovo nijedna banka ih
nije prihvatala kao izvor dodatnog prihoda, ali se situacija polako
menjala na bolje, tako ih sada velika većina banaka uzima u obzir.
Koliko mi je poznato, banke blagonaklono gledaju na ovaj vid prihoda
prvenstveno kod inženjerskih struka (elektroinženjeri, mašinci, arhitekte,
itd.) i slično, dok je za ostale situacija malo teža. (Ako neko ima
drugačije informacije, rado ću dopuniti tekst).
Većina banaka zahteva da ti ugovori budu overeni u sudu (ali ne sve)
i da ta primanja neko vreme idu preko banke kod koje podnosite zahtev
za kredit.
Posvetiću malo prostora i drugom velikom problemu vezanom za autorske
ugovore, a to je procenat od vrednosti ugovora koji se priznaje pri
ocenjivanju kreditne sposobnosti. Autorski ugovori su sa aspekta poreza
u određenom procentu, u zavisnosti na koju vrstu autorskog dela se
ugovor odnosi, oslobođeni plaćanja poreza, tj. određeni procenat se
priznaje na ime normiranih troškova autora, a na ostatak se plaćaju
porezi i doprinosi. Upravo taj ostatak koji ostane nakon plaćanja
poreza i doprinosa je ono što banke i država računaju kao prihod koji
ulazi u obzir za ocenjivanje kreditne sposobnosti. Ukoliko imate autorski
ugovor na 100 hiljada dinara (bruto) u kojem se normirani troškovi
priznaju u procentu od 50% (u zavisnosti od vrste autorskog dela to
može biti do 60%), onda poslodavac na prvih 50 hiljada dinara ne plaća
ništa, a na drugih 50 hiljada plaća 42% poreza i doprinosa, što iznosi
21 hiljadu dinara. Nakon oporezivanja, vama se na račun uplaćuje 50
000 + 29 000 = 79 000 dinara, ali sa tačke gledišta banaka i države
vama je prihod samo 29 hiljada dinara (jer vam se onih drugih 50 hiljada
računa kao troškovi koje ste napravili radeći autorsko delo).
Recimo da imate platu “na belo” u iznosu od 30 hiljada dinara i autorske
ugovore koji vam donose, na primer, 20 hiljada dinara mesečno (oporezovanog
prihoda). Po onome što piše na web sajtovima banaka, vaša mesečna
rata bi mogla da iznosi najviše 50% mesečnih prihoda, tj. 25 000 dinara.
To je u teoriji, a u praksi, banka prvo oduzme vaše troškove za komunalije,
fiksni i mobilni telefon i još ponešto, pa tek onda podeli sa dva,
tako da vam odobre maksimalnu ratu koja se kreće oko trećine vaših
mesečnih prihoda. Voleo bih da me neko demantuje, rado ću dopuniti
tekst.
|
|
| 5. NKOSK |
NKOSK – Nacionalna korporacija za osiguranje
stambenih kredita.
Osnovana je po ugledu na slične institucije u svetu i njena osnovna
svrha je da vrši osiguranje stambenih kredita, tako da u slučaju nemogućnosti
otplate kredita, ona pokriva 75% gubitka banke. U praksi to dovodi
do toga da je smanjen rizik po banku i samim tim kamatna stope koje
banke nude za kredite osigurane kod NKOSK su niže (značajno) od onih
koji nisu osigurani.
Premija osiguranja se plaća jednokratno i iznosi između 1.5% i 4.7%
u zavisnosti od odnosa cene nekretnine i iznosa kredita, valute u
kojoj je indeksiran kredit (EUR ili CHF), od toga da li korisnik kredita
ima životno osiguranje ili ne i da li je objekat izgrađen ili je u
izgradnji.
Presudan faktor koji utiče na visinu premije osiguranja je LTV racio.
Ukoliko se hipoteka uspostavlja nad nekretninom koja je predmet kupoprodaje,
onda LTV racio predstavlja odnos između iznosa kredita banke i kupoprodajne
cene nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100.
Ukoliko nekretnina nad kojom se uspostavlja hipoteka nije predmet
kupoprodaje onda LTV racio predstavlja odnos iznosa kredita banke
i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka
pomnožen sa 100.
Način izračunavanja visine premije u odnosu na visinu LTV racija i
valutu indeksacije kredita:
| Valutna
indeksacija kredita |
LTV≤70 |
70<LTV≤80 |
80<LTV≤90 |
| EUR |
1.50% |
2.50% |
3.50% |
| CHF |
1.95% |
2.95% |
3.95% |
* ukoliko korisnik kredita nema riziko životno osiguranje vinkulirano
na Banku navedene premije se uvećavaju za 0.25%
*ukoliko je predmet hipoteke tkzv.“objekat u izgradnji“ navedene
premije se uvećavaju za 0.5%
Više detalja o načinu izračunavanja premije možete videti na sajtu
NKOSK, u odeljku “Odluka o visini premije osiguranja” [link]
|
|
| 6. Subvencija za mlade |
Državna subvencija je nešto što će vam
značajno smanjiti iznos rate, ali i povećati broj dokumenata koje
je potrebno da obezbedite kako biste konkurisali za ovaj tip kredita,
ali se naravno isplati.
Osnovni uslovi koje je potrebno da ispunite su:
• da ste stariji od 23 i mlađi od 45
godina,
• da ste u stalnom radnom odnosu, najmanje 6 meseci kod trenutnog
poslodavca,
• da vi ili vaš supružnik ne posedujete nekretninu u celosti
(ukoliko posedujete nekretninu u vlasništvu, kredit za kupovinu
nove možete dobiti u visini razlike vrednosti nekretnine koju
posedujete i nekretnine koju kupujete),
• da vi ili vaš supružnik nemate stambeni kredit u korišćenju,
• da traženi iznos kredita bude manji od 100 000 evra,
• da vaša primanja i primanja solidarnog dužnika ne prelaze
100 000 dinara neto (pojedinačno). |
Ukoliko ispunjavate gore navedene uslove, možete očekivati subvenciju
države, a model je sledeći:
Vi obezbeđujete učešće od 5%, država daje 20%, a banka 75% od kupoprodajne
vrednosti nekretnine.
Vaše učešće može biti i veće od 5% što je i poželjno, a u tom slučaju
učešće države i banke je takvo da se u ukupnom kreditiranom iznosu
zadrži odnos 20:75.
Pojasniću to na primeru nekretnine od 100 000 evra za koje je obezbeđeno
učešće od 30 000. Preostalih 70 000 država i banka daju u odnosu
20:75, tj, država će subvencionisati sa (70000/95)*20 =14737 evra,
a banka će kreditirati sa preostalih 55263.
Kod ovog modela kredita, prvih X godina, a maksimalno 25, plaćate
banci po njenim uslovima, dok poslednjih 5 godina plaćate državi
sa 0.1% kamate, ali ono što je najvažnije je što se prvih X godina
kamata na ta sredstva ne plaća. Ako pretpostavimo da je inflacija
u evro zoni od 2% do 3% godišnje, nije teško izračunati koliko će
novac koji sada pozajmite od države bez kamate vredeti za X godina.
Ono što će vam sigurno trebati za subvenciju je izjava overena u
sudu da ne posedujete nekretninu u svom vlasništvu, a ako ste u
braku, istu izjavu treba da da i bračni drug. Obrazac izjave možete
dobiti u banci.
U svakom slučaj više detalja o programu subvencija i potrebnim dokumentima
možete pronaći na sajtu Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih
kredita, u odeljku “Program Vlade” [link].
|
|
| 7. Izbor banke |
Ovo je čisto statistički deo posla. Obiđete
sve banke, prikupite uslove koje nude i onda ih lepo uporedite i odlučite
koja banka nudi najpovoljnije uslove. Zvuči jednostavno, ali nije.
Nimalo.
Nije jednostavno, jer nije kamatna stopa samo ono što određuje da
li je neka banka ili neki model kredita povoljniji od nekog drugog.
Postoji više parametara koji to određuju i ne odgovaraju svima iste
kombinacije parametara. O tome će više biti reči kasnije.
Kada govorimo o prikupljanju informacija, potpuno je pogrešan pristup
da uđete sa ulice, potražite savetnika (“specijalistu”) za stambene
kredite i kažete “Meni treba kredit za stan, šta treba da znam?”.
Iz iskustva tvrdim da imate manje od 2% šanse da naletite na “specijalistu”
koji zna više od onoga što piše na web sajtu banke. Sa druge strane,
ni vi se nećete setiti da pitate baš sve što ste mislili (ukoliko
ne pripremite upitnik sa 40 pitanja kao što sam ja radio, pa su me
se službenici više plašili nego unutrašnje kontrole), niti će vam
biti jasan odgovor na sva pitanja.
Ako se ipak odlučite za ovaj pristup, računajte da trenutno na našem
tržištu ima bar 20 banaka koje pod jako sličnim uslovima nude stambene
kredite i da nije mali posao obići sve te banke, sačekati da vas primi
“specijalista”, pitati ga sve što želite i potom i obraditi te podatke.
Predlažem vam drugi pristup. Prvo se raspitajte da li firma u kojoj
radite ima potpisan ugovor sa nekom od banaka o specijalnim uslovima,
ili kako to banke sve zovu: “važan klijent”, “povlašćeni status”,
“VIP status”, itd.. Ukoliko vaša firma ima potpisan ugovor sa nekom
od banaka, tu bi možda trebalo i da stanete sa razmatranjem kod koje
banke da uzmete kredit. Teško da ćete negde (ulazeći sa ulice) naći
bolje uslove. Naravno, raspitajte se još malo, ali se slobodno može
reći da ste imali sreće, jer možete da preskočite čitanje sledećeg
pasusa, a sa tim i najmanje dva meseca maltretiranja.
Ukoliko vaša firma nema potpisan ugovor ni sa jednom bankom, nastojte
da ubedite pretpostavljene u neophodnost potpisivanja istog. Još ako
ste u svojoj firmi na takvoj poziciji da vas ne mogu lako zanemariti,
računajte na to da sa potpisanim ugovorom možete dobiti od 0.5% do
1.5% nižu kamatnu stopu od onih koje dobijaju obični smrtnici (tj.
oni koji dođu sa ulice). Naravno, ni do ovog ugovora nije lako doći.
Potrebno je da bankama koje odaberete pošaljete zahteve/predloge i
da potom onima koji vam se jave da su zainteresovani (što zavisi od
toga u koliko kvalitetnoj i velikoj firmi radite), dostavite podatke
potrebne za kategorizaciju. Najčešće su to: ime kontakt osobe, e-mail,
telefon, broj zaposlenih i prosečna neto plata u poslednja 3 meseca.
Neke od banaka postavljaju i minimalni iznos plate zaposlenog koji
podiže kredit da bi dobio VIP uslove.
Povoljna okolnost je što su banke uglavnom zainteresovane za ovakav
vid saradnje i to što uglavnom ne uslovljavaju potpisivanje tog ugovora
sa prelaskom svih zaposlenih sa platom kod njih (već samo onih koji
hoče da podignu kredit), niti zahtevaju da ugovor bude ekskluzivan,
tj. nemaju ništa protiv da firma potpiše sličan ugovor i sa drugim
bankama.
Procedura od početka slanja zahteva bankama do potpisivanja ugovor
u principu ne bi trebalo da traje više od mesec dana.
Kada ste odabrali banku, treba da odaberete i referenta koji će voditi
vaš predmet u toj banci. Obiđite nekoliko filijala iste banke i sami
ćete uvideti koje su razlike u znanju i pristupu poslu između zaposlenih
u istoj banci. Naravno, kao i za sve ostalo u životu, najbolje je
ako imate preporuku od nekoga ko je to već preturio preko glave.
U nastavku sledi spisak banaka koje imaju potpisan ugovor sa NKOSK
za osiguranje stambenih kredita u kojem je posebno naznačeno koje
su se banke uključile i u program subvencionisanih kredita.
|
|
| 8. Procena vrednosti nekretnine |
Da bi banka uzela u razmatranje uspostavljanje
hipoteke na nekoj nekretnini potrebno je da postoji procena vrednosti
te nekretnine ne starija od 6 meseci, urađena od strane procenitelja
koji je ovlašćen od strane banke kod koje aplicirate za kredit. Izlazak
procenitelja košta između 70 i 150 evra i u principu je potrebno da
ga zakažete dan ili dva unapred. Procenu dobijate nekoliko dana posle
izlaska procenitelja, ali možda naletite i ne nekoga ko će vam uraditi
istog dana.
Ukoliko kupujete stan u novogradnji, možete računati na to da će procena
koju će dati procenitelj biti bliska ceni koju ste dogovorili sa prodavcem,
ali ukoliko kupujete polovan stan, pogotovu u starijim zgradama, morate
računati sa tim da će procenitelj u najboljem slučaju dati procenu
koja je 5% do 10% niža od dogovorene cene. Ovo može da vam napravi
problem zato što je procenjena vrednost nekretnine vrednost koja se
uzima kao maksimalni iznos kredita koji se može dobiti.
Takođe, prilikom izračunavanje LTV racija u odnosu na koji se određuje
premija osiguranja koji se plaća kod NKOSK kada se hipoteka stavlja
na neku drugu nekretninu, a ne na onu koja se kupuje, kao vrednost
se uzima procenjena vrednost, što može da dovede do toga da platite
znatno veću premiju osiguranja od one koju ste očekivali. Više detalja
o ovome možete pročitati u odeljku “NKOSK i subvencija za mlade”.
|
|
| 9. Hipoteka |
Da bi se kredit realizovao, potrebno je da
se uspostavi hipoteka nad nekretninom koja se kupuje ili nekoj drugoj
nekretnini.
Ukoliko se hipoteka uspostavlja na nekoj drugoj nekretnini, neophodno
je da odnos iznosa kredita i procenjene vrednosti nekretnine bude
minimum 1:1.3.
Hipoteku je moguće uspostaviti i nad neuknjiženom nekretninom, ali
je onda potrebna obimna dokumentacija (od placa pa nadalje) kako bi
se dokazalo da se nekretnina u budućnosti može uknjižiti. Ako se ne
varam, sredinom avgusta sam pročitao u novinama da je od desetak hiljada
odobrenih kredita ove godine samo tri bilo sa hipotekom na neuknjiženu
nekretninu. Komentar nije potreban.
Ukoliko se uzima stan u izgradnji i uspostavlja hipoteka na drugoj
nekretnini kod kredita sa subvencijom države, prijava na toj adresi
se mora izvršiti u roku od 15 meseci.
Da bi se uspostavila hipoteka nad nekretninom (bilo da je to nekretnina
koja je predmet kupoprodaje, bilo neka druga), potrebne su izjave
svih vlasnika i njihovih supružnika da se slažu sa uspostavljanjem
hipoteke na predmetnoj nekretnini.
|
|
| 10. Preliminarno odobrenje kredita |
Kada pronađete željeni stan, da bi se osigurali
da ga dok vi ne dobijete kredit neće kupiti neko drugi, potrebno je
da položite kaparu, koja obično iznosi od 10% do 15% od kupoprodajne
cene nekretnine. Veliki je problem dati tako veliki novac, a da niste
sigurni koliki iznos kredita možete da dobijete i da li ćete ga uopšte
dobiti. Banke su uvele nešto što se zove preliminarno odobrenje. Vi
odnesete u banku svu potrebnu dokumentaciju koja se tiče vaše finansijske
sposobnosti (potvrdu o zaradi, administrativne zabrane, autorske ugovore,
itd.) i banka vam za nekoliko dana uradi preliminarno (finansijsko)
odobrenje kredita i izda vam sertifikat koji obično važi dva meseca.
Ako u toku tog perioda pronađete željenu nekretninu, odnosite u banku
ostatak potrebne dokumentacije koja se tiče same nekretnine (procena
vrednosti, izvod iz zemljišnih knjiga, itd.) i ako je sve u redu,
dobićete kredit.
Naravno, kako bankari sami kažu, preliminarno odobrenje ih ne obavezuje
da vam na kraju i odobre kredit, ali je u svakom slučaju verovatnoća
pozitivnog ishoda mnogo veća.
Ne znam kako je u drugim bankama, ali u banci u kojoj sam ja aplicirao
za kredit osiguran kod NKOSK (u trenutku kada nije bilo subvencija
zbog probijanja budžeta), nije bilo moguće nakon preliminarnog odobrenja
promeniti model kredita u model sa subvencijom. Zahtev je morao biti
storniran, i ja sam morao ponovo da prikupim svu dokumentaciju (potvrde
o zaradi i administrativne zabrane). Molim one koji imaju više informacija
da mi jave, kako bih dodao u tekst.
|
|
| 11. Isplata kredita |
Isplata kredita se vrši na račun prodavca
nekretnine po osnovu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Obratite pažnju na kurs po kojem se kredit uplaćuje i na kurs po kojem
se vama obračunavaju rate. Najpošteniji slučaj je da banka isplaćuje
kredit po istom kursu po kojem i obračunava ratu prilikom otplate
kredita i obično je to srednji kurs NBS. Daleko češći slučaj je da
banke isplaćuju kredit po srednjem kursu NBS, a rate obračunavaju
po svom gornjem kursu, a ta razlika uopšte nije zanemarljiva.
Druga važna stvar je to što prodavac obično zahteva da se na njegovom
računu nađe dovoljno novca da on može da kupi dogovoreni iznos deviza,
odnosno iznos naznačen u kupoprodajnom ugovoru. To znači da vi treba
da mu doplatite određenu svotu novca tj. razliku između prodajnog
kursa za devize i kursa po kojem je kredit isplaćen pomnožen vrednošću
ugovora u devizama. Imajte u vidu da ova razlika na 50 hiljada evra
iznosi oko 500 evra.
|
|
| 12. Prevremena otplata |
Prevremena otplata se kao mogućnost nudi u
svim bankama, naravno uz plaćanje penala koji iznose od 1% do 3% u
zavisnosti od banke i u zavisnosti od načina otplate i veličine procenta
delimične prevremene otplate.
Ukoliko otplaćujete kredit sopstvenim sredstvima onda je to obično
od 1% do 2%, ali ako to radite uz pomoć kredita za refinansiranje,
onda se penje i do 3%.
Neke banke nude mogućnost da jednom godišnje izvršite delimičnu prevremenu
otplatu u određenom iznosu (na primer do 20% od ostatka duga) bez
provizije.
Prilikom delimične prevremene otplate, kod većine banaka možete da
birate da li će se smanjiti period otplate ili visina rate, a kod
nekih je ponuđena samo jedna od opcija.
Ukoliko je u pitanju stambeni kredit uz subvenciju države, prilikom
delimične prevremene otplate, u istom procentu se otplaćuje i dug
banci i dug državi.
Kod subvencionisanih kredita nije moguće potpuna prevremena otplata
u prvih pet godina korišćenja kredita.
Delimična prevremena otplata, naravno ukoliko ste u mogućnosti, naročito
u prvim godinama otplate daje zapanjujuće rezultate po pitanju skraćenja
roka otplate.
Na primer, ako uzmete kredit od 45 000 evra, na 30 godina sa kamatnom
stopom od 7% vaša rata će biti oko 300 evra. U prvoj godini otplate
kredita, oko 260 evra mesečno plaćate kamatu, a sa samo 40 evra vraćate
glavnicu, što znači da za prvih godinu dana vratite manje od 500 evra
glavnice (a dali ste ukupno 3600 evra). Jasno vam je koji efekat na
umanjenje glavnice ima prevremena uplata od još samo 500 evra.
|
|
| 13. Potraga za stanom |
Obezbeđivanje kredita je u odnosu na pronalaženje
željenog stana (bar u Beogradu) je prava dečija igra.
Kao prvi korak predlažem vam da stavite na papir sve uslove koje vaš
budući stan mora da ispunjava i koje je poželjno da ispunjava. Naravno,
ne očekujte da će sve vaše želje biti ispunjene. Agenti kažu da se
retko ispuni preko 70% želja.
Ako ste kreditni kupac, u principu u obzir dolaze samo uknjiženi ili
stanovi koji su u zgradama sa upotrebnom dozvolom i dokumentacijom
koja će nesumnjivo dovesti do uknjiženja, a time vam je izbor znatno
sužen. U Beogradu je uknjiženo manje od 30% stanova. Pretpostavljam
da ni u ostalim delovima zemlje situacija nije mnogo bolja.
Ako hoćete da izbegnete plaćanje agencijske provizije (uobičajeno
3% od kupoprodajne vrednosti nekretnine), moraćete dugo i strpljivo
da okrećete brojeve telefona iz oglasa dok ne naletite na nekog direktnog
oglašivača ili za stan koji se prodaje saznate preko rođaka i prijatelja.
U svakom slučaju, obavezno platite advokata koji će pogledati papire
od stana i sastaviti predugovor i ugovor.
Ukoliko se odlučite da stan tražite uz pomoć agencije (gde u 3% ulaze
i usluge advokata), najbolje je da izaberete agenciju (tj. agenta)
po preporuci, ili da za početak angažujete pet do šest različitih.
Posle nekoliko dana shvatićete da vam svi nude iste stanove, jer i
oni čitaju iste oglase, ali je njihova prednost u tome što su ili
oni ili njihove kolege videte te stanove, pa vam mogu uštedeti mnogo
vremena. Ostaje vam da izaberete agenta koji vam najviše odgovara
kao ličnost i za kojeg procenite da će vam posvetiti najviše svog
vremena. Preporučujem vam da se u banci za koju ste se odlučili raspitate
da li sa nekom agencijom za nekretnine ima potpisan ugovor o saradnji
koji obezbeđuje nižu proviziju za klijente banke (najčešće 2%).
Dajte svoj spisak želja agentu i ako budete imali sreće kao što sam
ja imao da agent (došao sam do nje po preporuci) stvarno poštuje uslove
koje smo postavili, uštedećete sebi mnogo vremena i nerviranja.
|
|
| 14. Dokumentacija |
Kada budete videli dole navedeni spisak dokumentacije
pašće vam mrak na oči, ali ne očajavajte, nije baš tako crno, jer
dosta dokumenata se može pribavljati, fotokopirati ili overavati istovremeno.
Tačnije, vi možete jer znate, ja sam išao jedan po jedan.
• Potvrda o zaposlenju i visini prosečne
neto oporezovane zarade u poslednjih X meseci (broj meseci će
vam reći u banci).
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane.
• Potvrda o zaposlenju i visini prosečne neto oporezovane zarade
u poslednjih X meseci za solidarnog dužnika.
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane za solidarnog
dužnika.
• Izvod iz matične knjige rođenih ukoliko ste kupac prvog stana
i želite da se oslobodite plaćanja poreza na prenos apsolutnih
prava.
• Izvod iz matične knjige rođenih za dete ukoliko ste kupac
prvog stana i želite da iskoristite poresko oslobađenje i za
dete.
• Izvod iz matične knjige venčanih kupca
• Jedan izvod je potreban za
apliciranje za subvencionisani kredit,
• Jedan izvod je potreban ukoliko ste kupac prvog stana. |
• Uverenje od državljanstvu kupca
• Jedno uverenje je potrebno
za apliciranje za subvencionisani kredit,
• Jedno uverenje je potrebno ukoliko ste kupac prvog stana. |
• Uverenje o državljanstvu za supružnika ukoliko ste kupac prvog
stana.
• Predugovor. On ne mora biti overen u sudu prilikom podnošenja
zahteva za kredit. Ukoliko imate Ugovor o kupoprodaji, on mora
biti overen pre potpisivanja ugovora o kreditu.
• Dokaz o vlasništvu nepokretnosti na kojoj se uspostavlja hipoteka,
ne stariji od 10 dana (zbog velikog broja prevara, najbolje
je da bude na datum potpisivanja Predugovora, odnosno Ugovora)
• Izvod iz zemljišnih knjiga
(izdaje zemljišno-knjižno odeljenje Opštinskog suda) ili
• Izvod iz lista nepokretnosti (izdaje služba za katastar
nepokretnosti) ili
• Tapija (izdaje Opština) sa potvrdom iz intabulacionog
protokola (izdaje zemljišno-knjižno odeljenje Opštinskog
suda). |
• Izjava supružnika vlasnika nepokretnosti na kojoj se uspostavlja
hipoteka da je saglasan da se uspostavi hipoteka. Ova izjava
mora biti overena u sudu.
• Fotokopija lične karte založnog dužnika, tj. prodavca ukoliko
se hipoteka uspostavlja na predmetu kupovine – original na uvid.
• Fotokopija lične karte suvlasnika – original na uvid (u slučaju
suvlasništva na predmetu hipoteke).
• Procena vrednosti nepokretnosti na kojoj se uspostavlja hipoteka.
• Polisa osiguranja od osnovnih rizika i dodatnog rizika izlivanja
vode iz instalacija za nepokretnost na koju se uspostavlja hipoteka,
sa vinkulacijom u korist banke. U banci ćete saznati od kojih
osiguravajućih kuća prihvataju polise.
• Založna izjava. Dobija se u banci i overava se u sudu.
• Zahtev za upis hipoteke. Dobija se u banci i overava se u
sudu (ili katastru).
• Izjava o neposedovanju nekretnine u celosti za kupca. Dobija
se u banci i mora se overiti u sudu.
• Izjava o neposedovanju nekretnine u celosti za supružnika
kupca. Dobija se u banci i mora se overiti u sudu.
• Izjava kupca stana da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za
sebe i određene članove njegovor porodičnog domaćinstva, za
oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog
stana na obrascu IKPS-PPAP koji se može dobiti u poreskoj upravi
ili skinuti sa sajta poreske uprave [link].
Mora se overiti u sudu.
• Poreska prijava – obrazac PPI-4 koji se može dobiti u poreskoj
upravi ili skinuti sa sajta poreske uprave [link].
• Fotokopija osnova sticanja prava prethodnog vlasnika (ugovor
o kupoprodaji, poklonu, itd.).
• Overena (u opštini) fotokopija lične karte kupca ili potvrda
o prebivalištu ukoliko ste kupac prvog stana i ukoliko želite
da se oslobodite plaćanja poreza.
• Overena (u opštini) fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu
za članove porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koje
se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje. Za decu koja su navedena
kao članovi porodičnog domaćinstva, potrebno je priložiti izvod
iz matične knjige rođenih.
• Dve overene (u opštini) fotokopije Ugovora o kupoprodaji ukoliko
ste kupac prvog stana i želite da se oslobodite plaćanja poreza.
• Ukoliko ste kupac prvog stana i pritom je stan nov i na njega je plaćen PDV koji želite da vam država refundira,
potrebno je da priložiti:
• Račun ili drugi dokument koji
služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan
PDV
• Dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena
|
• Ukoliko ste kupac prvog stana i želite da se oslobodite
plaćanja poreza, a pritom se novi stan nalazi u drugoj opštini
od one u kojoj ste prijavljeni, potrebno je da iz poreske
uprave opštine u kojoj ste prijavljeni donesete uverenje da
posle 1. jula 2006. godine nemate nekretninu u svom vlasništvu.
Ako ste nesrećnik koji je u poslednjih nekoliko godina imao
prebivalište u više različitih opština i to vam se vidi u
ličnoj karti, moraćete i svake od tih opština da donesete
uverenje. Genijalno, nema šta. Naravno, sve se to odnosi i
na bračnog druga.
|
|
|
| 15. Troškovnik |
• Troškovi obrade zahteva za kredit (banka)
– 0.5% do 1% od iznosa kredita u zavisnosti od banke i modela kredita.
• Troškovi obrade zahteva za osiguranje (NKOSK) – 30 evra u dinarskoj
protivvrednosti.
• Osiguranje kredita kod NKOSK – 1.5% do 3.5% od iznosa kredita za
kredit indeksiran u evrima, 1.95% do 3.95% od iznosa kredita za kredit
indeksiran u švajcarskim francima. Na ovo se dodaje i 0.25% ukoliko
korisnik kredita nema životno osiguranje.
• Provizija agencije za nekretnine – 2% do 3% od kupoprodajne cene
nekretnine.
• Kursna razlika – 0.5% do 1% sume koju treba da pretvorite iz dinara
u devize.
• Sudska taksa za overu predugovora i ugovora
• do 10.000 dinara vrednosti - 650
dinara
• od 10.000 do 100.000 dinara vrednosti - 650 dinara uvećano
za 1% od vrednosti ugovora
• preko 100.000 do 1.000.000 dinara vrednosti - 1.950 dinara
uvećano za 0,5% od vrednosti ugovora
• preko 1.000.000 dinara vrednosti – 8.450 dinara uvećano za
0,25% od vrednosti ugovora, a najviše 26.000 dinara |
• Porez na prenos apsolutnih prava – 2.5%
• Osiguranje imovine – za stan od 70kvm je to oko 2200 dinara godišnje.
• Procena vrednosti nekretnine – 70 do 150 evra.
• Taksa za overu založne izjave – 227 dinara
• Taksa za zahtev uspostavljanje hipoteke – 2600 dinara.
• 3 menice – 150 dinara.
• Zasnivanje pretplatničkog odnosa za fiksni telefon – 5900 dinara.
• Taksa za rešenje za uspostavljanje hipoteke – 650 dinara.
• Izvodi iz matične knjige rođenih i venčanih i uverenja o državljanstvu
– 1500 dinara (zavisi od opštine).
• Overa izjava o neposedovanju nekretnosti (apliciranje za subvenciju
iz budžeta i za oslobađanje od porezana prenos apsolutnih prava za
kupce prvog stana) – 350 dinara.
• Overa fotokopija ugovora, ličnih karti, osnova sticanja prava prethodnog
vlasnika – 1500 dinara.
Gotovo sigurno sam neki trošak preskočio, jer se polako gubim u brdu
priznanica. Ne zamerite, nego javite kad saznate.
|
|
| 16. U 1564 koraka do stana |
U narednih dvadesetak koraka ću opisati kako
sam ja (zaposlen, oženjen, bez dece, bez sadužnika, za polovan stan)
došao do kredita osiguranog kod NKOSK sa subvencijom iz budžeta Republike
Srbije, sa oslobađanjem od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava
za kupca prvog stana. Napominjem da u drugim slučajevima ta procedura
verovatno izgleda drugačije.
• Definitivna i neopoziva odluka da ste spremni da izdržite sve što
vas čeka.
• Izbor banke i modela kredita za koji ćete aplicirati. Ukoliko za
model kredita izaberete NKOSK subvencionisani, potrebno je da pre
apliciranja za kredit pronađete nekretninu. Za neke druge modele postoji
mogućnost preliminarnog odobrenja za koje je potrebno prikupiti samo
finansijsku dokumentaciju iz tačke 5.
• Pronalazak nekretnine.
• Predugovor
• Pre potpisivanja Predugovora, potrebno
je da se izvrši provera ispravnosti pravne dokumentacije vezane
za stan. Od više ljudi sam čuo da iako vas zastupa agencija,
poželjno je da lično angažujete nekog advokata da proveri papire.
Sa druge strane, moje lično mišljenje je da ako već uzimate
kredit od banke, teško da će neko kvalitetnije pročešljati papire
od bančinih advokata.
• U Predugovoru se definiše koji je iznos kapare (koji se isplaćuje
na dan potpisivanje Predugovora) i koji je krajnji datum za
isplatu ostatka novca. S obzirom da uzimate kredit, morate dogovoriti
rok koji će vam omogućiti da na vreme i bez nerviranja završite
celu proceduru.
• Ukoliko uzimate kredit osiguran
kod NKOSK računajte da će vam trebati minimum 3 do 4 nedelje
da završite celu proceduru.
• Ukoliko uzimate kredit osiguran kod NKOSK i subvenciju
iz budžeta Republike Srbije, računajte da će vam trebati
5 do 6 nedelja. |
• Predugovor piše advokat agencije koju ste angažovali ili advokat
kojeg sami angažujete.
• Predugovor može, ali i ne mora biti overen u sudu. Naravno,
sigurniji ste ako je overen. |
• Prikupljanje finansijske i pravne dokumentacije potrebne za apliciranje
za kredit. Ukoliko aplicirate samo za preliminarno odobrenje, potrebno
je da prikupite samo finansijsku dokumentaciju, a pravna se podnosi
kada se pronađe odgovarajuća nekretnina.
• Finansijska dokumentacija – za
zaposlene
• Potvrda o zaposlenju i visini
primanja.
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane. |
• Finansijska dokumentacija – za samozaposlene
• Potvrda o zaposlenju i visini
primanja.
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane.
• Uverenje o plaćenom porezu na dohodak.
• Rešenje poreske uprave o porezu na dohodak građana –
original na uvid. |
• Pravna dokumentacija
• Predugovor (ne mora biti
overen u sudu prilikom podnošenja zahteva za kredit) ili
Ugovor o kupoprodaji (mora biti overen u sudu pre potpisivanja
Ugovora o kreditu).
• Dokaz o vlasništvu nepokretnosti na kojoj se uspostavlja
hipoteka (izvod iz zemljišnih knjiga, izvod iz lista nepokretnosti
ili tapija).
• Saglasnost supružnika vlasnika nepokretnosti.
• Lična karta založnog dužnika.
• Lična karta suvlasnika.
• Procena vrednosti nekretnine na kojoj se uspostavlja
hipoteka – ne starija od šest meseci. |
• Dokumentacija za subvenciju
• Izjava o neposedovanju nekretnine
(kupac).
• Izjava o neposedovanju nekretnine (supružnik).
• Izvod iz matične knjige venčanih. |
|
• Odlazak u banku i podnošenje zahteva za kredit.
• Nakon određenog broja dana, banka vas obaveštava o odobrenju kredita.
U svojim promotivnim materijalima banke obično navode da će vas nakon
2 do 3 dana obavestiti o finansijskom odobrenju kredita, i nakon još
toliko vremena, nakon provere pravne dokumentacije i o konačnom odobrenju
kredita, ali ne uzimajte to zdravo za gotovo, jer uvek negde zapne.
Bolje računajte da će to da traje 2 do 3 nedelje.
• Odlazak u banku zbog uplate takse za obradu zahteva kod NKOSK.
• Nakon određenog broja dana banka vas obaveštava o odobrenju osiguranja
i subvencije. Ovo je u principu i najdugotrajniji deo procesa, jer
prvo banka šalje dokumentaciju u NKOSK na osnovu koje oni vrše odobrenje,
pa onda NKOSK obaveštava banku o ishodu i ako je on pozitivan onda
banka šalje ugovore koji treba da se zaključe između kupca i NKOSK
odnosno Republike Srbije, pa to onda ide na potpisivanje u ministarstvo
finansija, pa po povratku u NKOSK obaveštava se banka da je odobrenje
završeno. Ukoliko ste tanki sa vremenom, možete s vremena na vreme
zvati NKOSK i proveravati u kojoj fazi obrade se nalazi vaš predmet,
pa onda zvati banku i intervenisati da krenu sa sledećom fazom procesa.
• Odlazak u banku i potpisivanje ugovora sa NKOSK i Republikom Srbijom.
• Dogovor sa prodavcem o tačnom datumu potpisivanja Ugovora i isplati,
i obaveštavanje banke o datumu isplate. Banke traže da se prilikom
isplate priloži vlasnički list novijeg datuma (obično ne stariji od
10 dana), ali preporuka je da bez obziran na zahtev banke, vi od prodavca
zahtevate vlasnički list na datum potpisivanja Ugovora.
• Na dan isplate, a pre potpisivanja Ugovora o kupoprodaji poželjno
je (ali ne i obavezno, to je stvar dogovora) otići do stana i uveriti
se da ga je prodavac ispraznio, tj. ostavio u ugovorenom stanju.
• Na dan isplate, zajedno sa prodavcem odlazi se u nadležni sud gde
se vrši overa Ugovora o kupoprodaji.
• Odete na šalter informacija gde
će vam reći koliku taksu treba da uplatite i koja zavisi od
vrednosti ugovora. Ukoliko ste overavali predugovor, obavezno
ponesite primerak kao dokaz da ste na deo vrednosti Ugovora
već platili taksu. Za to vreme, neka prodavac čeka u redu na
šalteru za overu.
• Platite takse u najbližoj pošti ili banci i pridružite se
prodavcu u redu za overu. |
• Nakon overe ugovora se ide u banku gde se dobija založna izjava
i zahtev za upis hipoteke.
• Posle banke se ponovi ide u sud zajedno sa prodavcem gde se vrši
overa založne izjave i zahtev za upis hipoteke (za one čije su zemljišne
knjige u sudu). Što se tiče taksi i redova, važe isti saveti kao u
tački 11.
• Nakon overe založne izjave i zahteva za upis hipoteke, ide se u
banku gde se vrši isplata.
• Prikupljanje dokumentacije potrebne za prijavu poreza na prenos
apsolutnih prava i prijava za oslobođenje od poreza za kupca prvog
stana.
• Odlazak u nadležnu filijalu poreske uprave i predaja dokumentacije
za prijavu poreza i eventualno oslobađanje za kupca prvog stana, gde
vas obaveštavaju kada da dođete na kancelarijsko utvrđivanje ispravnosti
dokumentacije.
• Odlazak u nadležnu filijalu poreske uprave na kancelarijsko utvrđivanje
ispravnosti dokumentacije i dobijanje rešenja za plaćanje poreza ili
dela poreza na prenos apsolutnih prava.
• Uplata poreza.
|
|
| 17. Dodatne informacije |
Opšte uslove pod kojima banke nude kredite,
a i dosta drugih informacija možete naći na sledeća tri sajta specijalizovana
za informacije o kreditima:
|
|
|
|
|