Kako kupiti stan na kredit (u zemlji Srbiji)?
 

Ovaj tekst je nastao kao zbirka iskustava prikupljenih u poslednjih desetak meseci koliko je trajalo raspitivanje, priprema, traženje stana i realizacija kredita.

Nadam se da će vam pomoći i da će vaš proces trajati kraće. Takođe, molim vas da ukoliko se vaša iskustva razlikuju od mojih, ili ustanovite da nešto nedostaje u ovom tekstu javite na e-mail stambeni.kredit@gmail.com, kako bih ga dopunio.

Srećno!

Goran


Sadržaj
Pali su i prvi predlozi :) Naime, jedan drugar je predložio da se tekst proširi sa sledećim temama:

Za prvu temu, polako ali sigurno postajem stručnjak, za drugu pogledajte www.timotic.co.yu, a za treću uopšte nisam merodavan.

 

1. Psihička priprema
Naoružajte se beskrajnim strpljenjem i rešenošću da bez obzira na sve prepreke isterate sve do kraja. Ponavljajte sebi do iznemoglosti da ćete bez obzira na sve izdržati do kraja. A zašto? Shvatićete do kraja ovog teksta.
2. Kada?
Ne upuštajte se nikako u celu ovu priču ako nemate mogućnost da dok traje ceo postupak bar dva puta nedeljno po nekoliko sati budete odsutni sa posla ili da jurite po firmi razne potvrde (ako ste preduzetnik, nećete imati problema oko izlazaka sa posla, ali ćete imati dva puta više papira da prikupite). Naravno, sve je mnogo jednostavnije ako ste pronašli nekretninu, ali ako niste, računajte da svakog dana pogledate bar po jedan stan.

Po mogućstvu, ne upuštajte se u ovu avanturu u vreme godišnjih odmora (procedura tada traje bar dva puta duže), neposredno pre ili posle parlamentarnih izbora, padanja ili formiranja vlade, najava uvođenja ili ukidanja poreza, itd.
3. Rečnik bankarskih termina

Potrudite se da shvatite što više termina iz ovog poglavlja, jer će vam biti neophodni za razumevanje ostatka teksta.
• NBS – Narodna banka Srbije (www.nbs.yu) – Institucija koju bankari krive za visoke kamatne stope.
• Nominalna kamatna stopa (NKS) – Kamatna stopa po kojoj se vrši obračun rata.
• Efektivna kamatna stopa (EKS) – Kamatna stopa u koju su uračunati svi troškovi vezani za kredit. Tako je zahtevala NBS, ali u praksi i nije baš tako. Nemojte se previše oslanjati na tu cifru, jer ona samo pokazuje koliko ćete novca ukupno dati, ali ne i kada koliko morate da date. Bolje sami izračunajte šta vas sve čeka.
• Interkalarna kamatna stopa – Kamatna stopa po kojoj se obračunava kamata na vaš dug od trenutka uplate kredita na račun prodavca do puštanja kredita u tečaj.
• Varijabilna kamatna stopa – Bankari će vam reći da je to velika povoljnost, jer kada bude došlo do pada kamatnih stopa i visina vaše rate će opadati. To jeste tačno, ali samo delimično. Kamatna stopa se uglavnom izražava kao EURIBOR (ili LIBOR CHF) plus X procenata (koji predstavljaju proviziju banke) i samim tim oni najviše štite sebe, jer sve oscilacije na finansijskom tržištu koje se oslikavaju kroz referentne kamatne stope idu u vašu korist ili u vašu štetu.
• EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) – Kamatna stopa po kojoj prvoklasne evropske banke vrše pozajmice u evrima. Postoji više različitih stopa EURIBOR-a, ali se kod nas kao referentna kamatna stope najčešće koriste tromesečni (3M) i šestomesečni (6M). Vrednosti EURIBOR-a za ovu godinu možete pronaći ako posetite sledeći link
• LIBOR CHF (London Interbank Offered Rate) – Kamatna stopa po kojoj prvoklasne banke vrše pozajmice u švajcarskim francima na londonskom finansijskom tržištu.
• Vlasnički list – dokument koji se dobija u katastru ili u sudu u zavisnosti od toga gde su smeštene zemljišne knjige za katastarsku opštinu koja vas interesuje
• Založna izjava – dokument koji se overava u nadležnom sudu i koji predstavja izjavu vlasnika stana kojom se on jednostrano obavezuje da ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti.
• Hipoteka – založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da ako dužnik ne isplati dug na vreme, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti.
• Hipoteka prvog reda – Hipoteka koja se uspostavlja na nekretninu koja nema drugih tereta. Ukoliko je na nekoj nekretnini uspostavljena hipoteka prvog reda za iznos kredita koji je višestruko manji od vrednosti nekretnine, postoji mogućnost uspostavljanja i hipoteke drugog reda, ali što se tiče stambenih kredita nisam video da neka banka nudi tu mogućnost.
• Administrativna zabrana – Obustava na platu koja banci garantuje naplatu potraživanja.
• Vinkulacija polise osiguranja – Ustupanje prava na isplatu osiguranog iznosa na banku u slučaju nastanka štete.

4. Kreditna sposobnost
Prvo da pojasnim termin “bela plata”. To je plata ili deo plate na koji su plaćeni porezi i doprinosi, tj. ono što vam piše na platnom listiću koji dobijete od poslodavca. Ono što dobijete na ruke, u zimnici, polutkama, kvarcnim pećima i slično se ne računa. Državu interesuje samo onaj iznos na koji su plaćeni porezi i doprinosi.

Svi koji imate “belu platu” veću od 1000 evra, a taj uslov ispunjava i vaš bračni drug ili neko drugi ko vam je sadužnik, možete da preskočite čitanje ostatka poglavlja (mada ni vama neće škoditi), jer vi nećete imati problema oko dobijanja (normalnog iznosa) kredita. Ostali, pripremite se za dug i mukotrpan put dokazivanja da imate novca da svakog meseca narednih X godina platite ratu, naravno, ako ga imate.

Osnovni uslov da bi vaša kreditna sposobnost uopšte bila ocenjivana je da ste zaposleni na neodređeno vreme, najmanje 6 meseci kod trenutnog poslodavca. Vrlo čest dodatni uslov je da imate i ukupno više od 3 godine radnog staža. Oni koji imaju ugovore na određeno vreme ne treba ni da pokušavaju da traže kredit.

A sad malo o “dodatnim prihodima”. Dodatnim prihodima se smatraju prihodi od izdavanja nepokretnosti, prihodi po osnovu autorskih prava, prihodi po osnovu ugovora o delu i slično. Naravno, u obzir dolaze samo oni prihodi na koje su plaćeni porezi i doprinosi. Naravno, sve mora da bude pokriveno ugovorima, kako za određeno vreme u prošlost, tako i za budućnost. Što je ugovor (autorski, o delu, za izdavanje) dugoročniji, to su veće šanse da ga banka prihvati i uzme u obzir pri ocenjivanju kreditne sposobnosti.

Neke banke insistiraju da sve vrste ugovora koje se tiču dodatnih prihoda budu overene u sudu, a neke ne. Ako neko zna više detalja o ovome, neka javi, pa ću dodati u tekst.

Što se tiče dodatnih prihoda po osnovu autorskih ugovora, tu je situacija najkomplikovanija. Početkom 2006-te godine, gotovo nijedna banka ih nije prihvatala kao izvor dodatnog prihoda, ali se situacija polako menjala na bolje, tako ih sada velika većina banaka uzima u obzir. Koliko mi je poznato, banke blagonaklono gledaju na ovaj vid prihoda prvenstveno kod inženjerskih struka (elektroinženjeri, mašinci, arhitekte, itd.) i slično, dok je za ostale situacija malo teža. (Ako neko ima drugačije informacije, rado ću dopuniti tekst).

Većina banaka zahteva da ti ugovori budu overeni u sudu (ali ne sve) i da ta primanja neko vreme idu preko banke kod koje podnosite zahtev za kredit.

Posvetiću malo prostora i drugom velikom problemu vezanom za autorske ugovore, a to je procenat od vrednosti ugovora koji se priznaje pri ocenjivanju kreditne sposobnosti. Autorski ugovori su sa aspekta poreza u određenom procentu, u zavisnosti na koju vrstu autorskog dela se ugovor odnosi, oslobođeni plaćanja poreza, tj. određeni procenat se priznaje na ime normiranih troškova autora, a na ostatak se plaćaju porezi i doprinosi. Upravo taj ostatak koji ostane nakon plaćanja poreza i doprinosa je ono što banke i država računaju kao prihod koji ulazi u obzir za ocenjivanje kreditne sposobnosti. Ukoliko imate autorski ugovor na 100 hiljada dinara (bruto) u kojem se normirani troškovi priznaju u procentu od 50% (u zavisnosti od vrste autorskog dela to može biti do 60%), onda poslodavac na prvih 50 hiljada dinara ne plaća ništa, a na drugih 50 hiljada plaća 42% poreza i doprinosa, što iznosi 21 hiljadu dinara. Nakon oporezivanja, vama se na račun uplaćuje 50 000 + 29 000 = 79 000 dinara, ali sa tačke gledišta banaka i države vama je prihod samo 29 hiljada dinara (jer vam se onih drugih 50 hiljada računa kao troškovi koje ste napravili radeći autorsko delo).
Recimo da imate platu “na belo” u iznosu od 30 hiljada dinara i autorske ugovore koji vam donose, na primer, 20 hiljada dinara mesečno (oporezovanog prihoda). Po onome što piše na web sajtovima banaka, vaša mesečna rata bi mogla da iznosi najviše 50% mesečnih prihoda, tj. 25 000 dinara. To je u teoriji, a u praksi, banka prvo oduzme vaše troškove za komunalije, fiksni i mobilni telefon i još ponešto, pa tek onda podeli sa dva, tako da vam odobre maksimalnu ratu koja se kreće oko trećine vaših mesečnih prihoda. Voleo bih da me neko demantuje, rado ću dopuniti tekst.
5. NKOSK
NKOSK – Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita.

Osnovana je po ugledu na slične institucije u svetu i njena osnovna svrha je da vrši osiguranje stambenih kredita, tako da u slučaju nemogućnosti otplate kredita, ona pokriva 75% gubitka banke. U praksi to dovodi do toga da je smanjen rizik po banku i samim tim kamatna stope koje banke nude za kredite osigurane kod NKOSK su niže (značajno) od onih koji nisu osigurani.

Premija osiguranja se plaća jednokratno i iznosi između 1.5% i 4.7% u zavisnosti od odnosa cene nekretnine i iznosa kredita, valute u kojoj je indeksiran kredit (EUR ili CHF), od toga da li korisnik kredita ima životno osiguranje ili ne i da li je objekat izgrađen ili je u izgradnji.

Presudan faktor koji utiče na visinu premije osiguranja je LTV racio. Ukoliko se hipoteka uspostavlja nad nekretninom koja je predmet kupoprodaje, onda LTV racio predstavlja odnos između iznosa kredita banke i kupoprodajne cene nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100.

Ukoliko nekretnina nad kojom se uspostavlja hipoteka nije predmet kupoprodaje onda LTV racio predstavlja odnos iznosa kredita banke i procenjene vrednosti nekretnine nad kojom se uspostavlja hipoteka pomnožen sa 100.

Način izračunavanja visine premije u odnosu na visinu LTV racija i valutu indeksacije kredita:
Valutna indeksacija kredita
LTV≤70
70<LTV≤80
80<LTV≤90
EUR
1.50%
2.50%
3.50%
CHF
1.95%
2.95%
3.95%

* ukoliko korisnik kredita nema riziko životno osiguranje vinkulirano na Banku navedene premije se uvećavaju za 0.25%
*ukoliko je predmet hipoteke tkzv.“objekat u izgradnji“ navedene premije se uvećavaju za 0.5%

Više detalja o načinu izračunavanja premije možete videti na sajtu NKOSK, u odeljku “Odluka o visini premije osiguranja” [link]

6. Subvencija za mlade

Državna subvencija je nešto što će vam značajno smanjiti iznos rate, ali i povećati broj dokumenata koje je potrebno da obezbedite kako biste konkurisali za ovaj tip kredita, ali se naravno isplati.

Osnovni uslovi koje je potrebno da ispunite su:

• da ste stariji od 23 i mlađi od 45 godina,
• da ste u stalnom radnom odnosu, najmanje 6 meseci kod trenutnog poslodavca,
• da vi ili vaš supružnik ne posedujete nekretninu u celosti (ukoliko posedujete nekretninu u vlasništvu, kredit za kupovinu nove možete dobiti u visini razlike vrednosti nekretnine koju posedujete i nekretnine koju kupujete),
• da vi ili vaš supružnik nemate stambeni kredit u korišćenju,
• da traženi iznos kredita bude manji od 100 000 evra,
• da vaša primanja i primanja solidarnog dužnika ne prelaze 100 000 dinara neto (pojedinačno).

Ukoliko ispunjavate gore navedene uslove, možete očekivati subvenciju države, a model je sledeći:

Vi obezbeđujete učešće od 5%, država daje 20%, a banka 75% od kupoprodajne vrednosti nekretnine.

Vaše učešće može biti i veće od 5% što je i poželjno, a u tom slučaju učešće države i banke je takvo da se u ukupnom kreditiranom iznosu zadrži odnos 20:75.

Pojasniću to na primeru nekretnine od 100 000 evra za koje je obezbeđeno učešće od 30 000. Preostalih 70 000 država i banka daju u odnosu 20:75, tj, država će subvencionisati sa (70000/95)*20 =14737 evra, a banka će kreditirati sa preostalih 55263.

Kod ovog modela kredita, prvih X godina, a maksimalno 25, plaćate banci po njenim uslovima, dok poslednjih 5 godina plaćate državi sa 0.1% kamate, ali ono što je najvažnije je što se prvih X godina kamata na ta sredstva ne plaća. Ako pretpostavimo da je inflacija u evro zoni od 2% do 3% godišnje, nije teško izračunati koliko će novac koji sada pozajmite od države bez kamate vredeti za X godina.

Ono što će vam sigurno trebati za subvenciju je izjava overena u sudu da ne posedujete nekretninu u svom vlasništvu, a ako ste u braku, istu izjavu treba da da i bračni drug. Obrazac izjave možete dobiti u banci.

U svakom slučaj više detalja o programu subvencija i potrebnim dokumentima možete pronaći na sajtu Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, u odeljku “Program Vlade” [link].

7. Izbor banke
Ovo je čisto statistički deo posla. Obiđete sve banke, prikupite uslove koje nude i onda ih lepo uporedite i odlučite koja banka nudi najpovoljnije uslove. Zvuči jednostavno, ali nije. Nimalo.

Nije jednostavno, jer nije kamatna stopa samo ono što određuje da li je neka banka ili neki model kredita povoljniji od nekog drugog. Postoji više parametara koji to određuju i ne odgovaraju svima iste kombinacije parametara. O tome će više biti reči kasnije.

Kada govorimo o prikupljanju informacija, potpuno je pogrešan pristup da uđete sa ulice, potražite savetnika (“specijalistu”) za stambene kredite i kažete “Meni treba kredit za stan, šta treba da znam?”. Iz iskustva tvrdim da imate manje od 2% šanse da naletite na “specijalistu” koji zna više od onoga što piše na web sajtu banke. Sa druge strane, ni vi se nećete setiti da pitate baš sve što ste mislili (ukoliko ne pripremite upitnik sa 40 pitanja kao što sam ja radio, pa su me se službenici više plašili nego unutrašnje kontrole), niti će vam biti jasan odgovor na sva pitanja.

Ako se ipak odlučite za ovaj pristup, računajte da trenutno na našem tržištu ima bar 20 banaka koje pod jako sličnim uslovima nude stambene kredite i da nije mali posao obići sve te banke, sačekati da vas primi “specijalista”, pitati ga sve što želite i potom i obraditi te podatke.

Predlažem vam drugi pristup. Prvo se raspitajte da li firma u kojoj radite ima potpisan ugovor sa nekom od banaka o specijalnim uslovima, ili kako to banke sve zovu: “važan klijent”, “povlašćeni status”, “VIP status”, itd.. Ukoliko vaša firma ima potpisan ugovor sa nekom od banaka, tu bi možda trebalo i da stanete sa razmatranjem kod koje banke da uzmete kredit. Teško da ćete negde (ulazeći sa ulice) naći bolje uslove. Naravno, raspitajte se još malo, ali se slobodno može reći da ste imali sreće, jer možete da preskočite čitanje sledećeg pasusa, a sa tim i najmanje dva meseca maltretiranja.

Ukoliko vaša firma nema potpisan ugovor ni sa jednom bankom, nastojte da ubedite pretpostavljene u neophodnost potpisivanja istog. Još ako ste u svojoj firmi na takvoj poziciji da vas ne mogu lako zanemariti, računajte na to da sa potpisanim ugovorom možete dobiti od 0.5% do 1.5% nižu kamatnu stopu od onih koje dobijaju obični smrtnici (tj. oni koji dođu sa ulice). Naravno, ni do ovog ugovora nije lako doći. Potrebno je da bankama koje odaberete pošaljete zahteve/predloge i da potom onima koji vam se jave da su zainteresovani (što zavisi od toga u koliko kvalitetnoj i velikoj firmi radite), dostavite podatke potrebne za kategorizaciju. Najčešće su to: ime kontakt osobe, e-mail, telefon, broj zaposlenih i prosečna neto plata u poslednja 3 meseca. Neke od banaka postavljaju i minimalni iznos plate zaposlenog koji podiže kredit da bi dobio VIP uslove.

Povoljna okolnost je što su banke uglavnom zainteresovane za ovakav vid saradnje i to što uglavnom ne uslovljavaju potpisivanje tog ugovora sa prelaskom svih zaposlenih sa platom kod njih (već samo onih koji hoče da podignu kredit), niti zahtevaju da ugovor bude ekskluzivan, tj. nemaju ništa protiv da firma potpiše sličan ugovor i sa drugim bankama.

Procedura od početka slanja zahteva bankama do potpisivanja ugovor u principu ne bi trebalo da traje više od mesec dana.

Kada ste odabrali banku, treba da odaberete i referenta koji će voditi vaš predmet u toj banci. Obiđite nekoliko filijala iste banke i sami ćete uvideti koje su razlike u znanju i pristupu poslu između zaposlenih u istoj banci. Naravno, kao i za sve ostalo u životu, najbolje je ako imate preporuku od nekoga ko je to već preturio preko glave.

U nastavku sledi spisak banaka koje imaju potpisan ugovor sa NKOSK za osiguranje stambenih kredita u kojem je posebno naznačeno koje su se banke uključile i u program subvencionisanih kredita.
8. Procena vrednosti nekretnine
Da bi banka uzela u razmatranje uspostavljanje hipoteke na nekoj nekretnini potrebno je da postoji procena vrednosti te nekretnine ne starija od 6 meseci, urađena od strane procenitelja koji je ovlašćen od strane banke kod koje aplicirate za kredit. Izlazak procenitelja košta između 70 i 150 evra i u principu je potrebno da ga zakažete dan ili dva unapred. Procenu dobijate nekoliko dana posle izlaska procenitelja, ali možda naletite i ne nekoga ko će vam uraditi istog dana.

Ukoliko kupujete stan u novogradnji, možete računati na to da će procena koju će dati procenitelj biti bliska ceni koju ste dogovorili sa prodavcem, ali ukoliko kupujete polovan stan, pogotovu u starijim zgradama, morate računati sa tim da će procenitelj u najboljem slučaju dati procenu koja je 5% do 10% niža od dogovorene cene. Ovo može da vam napravi problem zato što je procenjena vrednost nekretnine vrednost koja se uzima kao maksimalni iznos kredita koji se može dobiti.

Takođe, prilikom izračunavanje LTV racija u odnosu na koji se određuje premija osiguranja koji se plaća kod NKOSK kada se hipoteka stavlja na neku drugu nekretninu, a ne na onu koja se kupuje, kao vrednost se uzima procenjena vrednost, što može da dovede do toga da platite znatno veću premiju osiguranja od one koju ste očekivali. Više detalja o ovome možete pročitati u odeljku “NKOSK i subvencija za mlade”.
9. Hipoteka
Da bi se kredit realizovao, potrebno je da se uspostavi hipoteka nad nekretninom koja se kupuje ili nekoj drugoj nekretnini.

Ukoliko se hipoteka uspostavlja na nekoj drugoj nekretnini, neophodno je da odnos iznosa kredita i procenjene vrednosti nekretnine bude minimum 1:1.3.

Hipoteku je moguće uspostaviti i nad neuknjiženom nekretninom, ali je onda potrebna obimna dokumentacija (od placa pa nadalje) kako bi se dokazalo da se nekretnina u budućnosti može uknjižiti. Ako se ne varam, sredinom avgusta sam pročitao u novinama da je od desetak hiljada odobrenih kredita ove godine samo tri bilo sa hipotekom na neuknjiženu nekretninu. Komentar nije potreban.

Ukoliko se uzima stan u izgradnji i uspostavlja hipoteka na drugoj nekretnini kod kredita sa subvencijom države, prijava na toj adresi se mora izvršiti u roku od 15 meseci.

Da bi se uspostavila hipoteka nad nekretninom (bilo da je to nekretnina koja je predmet kupoprodaje, bilo neka druga), potrebne su izjave svih vlasnika i njihovih supružnika da se slažu sa uspostavljanjem hipoteke na predmetnoj nekretnini.
10. Preliminarno odobrenje kredita
Kada pronađete željeni stan, da bi se osigurali da ga dok vi ne dobijete kredit neće kupiti neko drugi, potrebno je da položite kaparu, koja obično iznosi od 10% do 15% od kupoprodajne cene nekretnine. Veliki je problem dati tako veliki novac, a da niste sigurni koliki iznos kredita možete da dobijete i da li ćete ga uopšte dobiti. Banke su uvele nešto što se zove preliminarno odobrenje. Vi odnesete u banku svu potrebnu dokumentaciju koja se tiče vaše finansijske sposobnosti (potvrdu o zaradi, administrativne zabrane, autorske ugovore, itd.) i banka vam za nekoliko dana uradi preliminarno (finansijsko) odobrenje kredita i izda vam sertifikat koji obično važi dva meseca. Ako u toku tog perioda pronađete željenu nekretninu, odnosite u banku ostatak potrebne dokumentacije koja se tiče same nekretnine (procena vrednosti, izvod iz zemljišnih knjiga, itd.) i ako je sve u redu, dobićete kredit.

Naravno, kako bankari sami kažu, preliminarno odobrenje ih ne obavezuje da vam na kraju i odobre kredit, ali je u svakom slučaju verovatnoća pozitivnog ishoda mnogo veća.

Ne znam kako je u drugim bankama, ali u banci u kojoj sam ja aplicirao za kredit osiguran kod NKOSK (u trenutku kada nije bilo subvencija zbog probijanja budžeta), nije bilo moguće nakon preliminarnog odobrenja promeniti model kredita u model sa subvencijom. Zahtev je morao biti storniran, i ja sam morao ponovo da prikupim svu dokumentaciju (potvrde o zaradi i administrativne zabrane). Molim one koji imaju više informacija da mi jave, kako bih dodao u tekst.
11. Isplata kredita
Isplata kredita se vrši na račun prodavca nekretnine po osnovu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Obratite pažnju na kurs po kojem se kredit uplaćuje i na kurs po kojem se vama obračunavaju rate. Najpošteniji slučaj je da banka isplaćuje kredit po istom kursu po kojem i obračunava ratu prilikom otplate kredita i obično je to srednji kurs NBS. Daleko češći slučaj je da banke isplaćuju kredit po srednjem kursu NBS, a rate obračunavaju po svom gornjem kursu, a ta razlika uopšte nije zanemarljiva.

Druga važna stvar je to što prodavac obično zahteva da se na njegovom računu nađe dovoljno novca da on može da kupi dogovoreni iznos deviza, odnosno iznos naznačen u kupoprodajnom ugovoru. To znači da vi treba da mu doplatite određenu svotu novca tj. razliku između prodajnog kursa za devize i kursa po kojem je kredit isplaćen pomnožen vrednošću ugovora u devizama. Imajte u vidu da ova razlika na 50 hiljada evra iznosi oko 500 evra.
12. Prevremena otplata
Prevremena otplata se kao mogućnost nudi u svim bankama, naravno uz plaćanje penala koji iznose od 1% do 3% u zavisnosti od banke i u zavisnosti od načina otplate i veličine procenta delimične prevremene otplate.

Ukoliko otplaćujete kredit sopstvenim sredstvima onda je to obično od 1% do 2%, ali ako to radite uz pomoć kredita za refinansiranje, onda se penje i do 3%.

Neke banke nude mogućnost da jednom godišnje izvršite delimičnu prevremenu otplatu u određenom iznosu (na primer do 20% od ostatka duga) bez provizije.

Prilikom delimične prevremene otplate, kod većine banaka možete da birate da li će se smanjiti period otplate ili visina rate, a kod nekih je ponuđena samo jedna od opcija.

Ukoliko je u pitanju stambeni kredit uz subvenciju države, prilikom delimične prevremene otplate, u istom procentu se otplaćuje i dug banci i dug državi.

Kod subvencionisanih kredita nije moguće potpuna prevremena otplata u prvih pet godina korišćenja kredita.

Delimična prevremena otplata, naravno ukoliko ste u mogućnosti, naročito u prvim godinama otplate daje zapanjujuće rezultate po pitanju skraćenja roka otplate.

Na primer, ako uzmete kredit od 45 000 evra, na 30 godina sa kamatnom stopom od 7% vaša rata će biti oko 300 evra. U prvoj godini otplate kredita, oko 260 evra mesečno plaćate kamatu, a sa samo 40 evra vraćate glavnicu, što znači da za prvih godinu dana vratite manje od 500 evra glavnice (a dali ste ukupno 3600 evra). Jasno vam je koji efekat na umanjenje glavnice ima prevremena uplata od još samo 500 evra.
13. Potraga za stanom
Obezbeđivanje kredita je u odnosu na pronalaženje željenog stana (bar u Beogradu) je prava dečija igra.

Kao prvi korak predlažem vam da stavite na papir sve uslove koje vaš budući stan mora da ispunjava i koje je poželjno da ispunjava. Naravno, ne očekujte da će sve vaše želje biti ispunjene. Agenti kažu da se retko ispuni preko 70% želja.

Ako ste kreditni kupac, u principu u obzir dolaze samo uknjiženi ili stanovi koji su u zgradama sa upotrebnom dozvolom i dokumentacijom koja će nesumnjivo dovesti do uknjiženja, a time vam je izbor znatno sužen. U Beogradu je uknjiženo manje od 30% stanova. Pretpostavljam da ni u ostalim delovima zemlje situacija nije mnogo bolja.

Ako hoćete da izbegnete plaćanje agencijske provizije (uobičajeno 3% od kupoprodajne vrednosti nekretnine), moraćete dugo i strpljivo da okrećete brojeve telefona iz oglasa dok ne naletite na nekog direktnog oglašivača ili za stan koji se prodaje saznate preko rođaka i prijatelja. U svakom slučaju, obavezno platite advokata koji će pogledati papire od stana i sastaviti predugovor i ugovor.

Ukoliko se odlučite da stan tražite uz pomoć agencije (gde u 3% ulaze i usluge advokata), najbolje je da izaberete agenciju (tj. agenta) po preporuci, ili da za početak angažujete pet do šest različitih. Posle nekoliko dana shvatićete da vam svi nude iste stanove, jer i oni čitaju iste oglase, ali je njihova prednost u tome što su ili oni ili njihove kolege videte te stanove, pa vam mogu uštedeti mnogo vremena. Ostaje vam da izaberete agenta koji vam najviše odgovara kao ličnost i za kojeg procenite da će vam posvetiti najviše svog vremena. Preporučujem vam da se u banci za koju ste se odlučili raspitate da li sa nekom agencijom za nekretnine ima potpisan ugovor o saradnji koji obezbeđuje nižu proviziju za klijente banke (najčešće 2%).

Dajte svoj spisak želja agentu i ako budete imali sreće kao što sam ja imao da agent (došao sam do nje po preporuci) stvarno poštuje uslove koje smo postavili, uštedećete sebi mnogo vremena i nerviranja.
14. Dokumentacija
Kada budete videli dole navedeni spisak dokumentacije pašće vam mrak na oči, ali ne očajavajte, nije baš tako crno, jer dosta dokumenata se može pribavljati, fotokopirati ili overavati istovremeno. Tačnije, vi možete jer znate, ja sam išao jedan po jedan.

• Potvrda o zaposlenju i visini prosečne neto oporezovane zarade u poslednjih X meseci (broj meseci će vam reći u banci).
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane.
• Potvrda o zaposlenju i visini prosečne neto oporezovane zarade u poslednjih X meseci za solidarnog dužnika.
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane za solidarnog dužnika.
• Izvod iz matične knjige rođenih ukoliko ste kupac prvog stana i želite da se oslobodite plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
• Izvod iz matične knjige rođenih za dete ukoliko ste kupac prvog stana i želite da iskoristite poresko oslobađenje i za dete.
• Izvod iz matične knjige venčanih kupca
• Jedan izvod je potreban za apliciranje za subvencionisani kredit,
• Jedan izvod je potreban ukoliko ste kupac prvog stana.
• Uverenje od državljanstvu kupca
• Jedno uverenje je potrebno za apliciranje za subvencionisani kredit,
• Jedno uverenje je potrebno ukoliko ste kupac prvog stana.
• Uverenje o državljanstvu za supružnika ukoliko ste kupac prvog stana.
• Predugovor. On ne mora biti overen u sudu prilikom podnošenja zahteva za kredit. Ukoliko imate Ugovor o kupoprodaji, on mora biti overen pre potpisivanja ugovora o kreditu.
• Dokaz o vlasništvu nepokretnosti na kojoj se uspostavlja hipoteka, ne stariji od 10 dana (zbog velikog broja prevara, najbolje je da bude na datum potpisivanja Predugovora, odnosno Ugovora)
• Izvod iz zemljišnih knjiga (izdaje zemljišno-knjižno odeljenje Opštinskog suda) ili
• Izvod iz lista nepokretnosti (izdaje služba za katastar nepokretnosti) ili
• Tapija (izdaje Opština) sa potvrdom iz intabulacionog protokola (izdaje zemljišno-knjižno odeljenje Opštinskog suda).
• Izjava supružnika vlasnika nepokretnosti na kojoj se uspostavlja hipoteka da je saglasan da se uspostavi hipoteka. Ova izjava mora biti overena u sudu.
• Fotokopija lične karte založnog dužnika, tj. prodavca ukoliko se hipoteka uspostavlja na predmetu kupovine – original na uvid.
• Fotokopija lične karte suvlasnika – original na uvid (u slučaju suvlasništva na predmetu hipoteke).
• Procena vrednosti nepokretnosti na kojoj se uspostavlja hipoteka.
• Polisa osiguranja od osnovnih rizika i dodatnog rizika izlivanja vode iz instalacija za nepokretnost na koju se uspostavlja hipoteka, sa vinkulacijom u korist banke. U banci ćete saznati od kojih osiguravajućih kuća prihvataju polise.
• Založna izjava. Dobija se u banci i overava se u sudu.
• Zahtev za upis hipoteke. Dobija se u banci i overava se u sudu (ili katastru).
• Izjava o neposedovanju nekretnine u celosti za kupca. Dobija se u banci i mora se overiti u sudu.
• Izjava o neposedovanju nekretnine u celosti za supružnika kupca. Dobija se u banci i mora se overiti u sudu.
• Izjava kupca stana da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove njegovor porodičnog domaćinstva, za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog stana na obrascu IKPS-PPAP koji se može dobiti u poreskoj upravi ili skinuti sa sajta poreske uprave [link]. Mora se overiti u sudu.
• Poreska prijava – obrazac PPI-4 koji se može dobiti u poreskoj upravi ili skinuti sa sajta poreske uprave [link].
• Fotokopija osnova sticanja prava prethodnog vlasnika (ugovor o kupoprodaji, poklonu, itd.).
• Overena (u opštini) fotokopija lične karte kupca ili potvrda o prebivalištu ukoliko ste kupac prvog stana i ukoliko želite da se oslobodite plaćanja poreza.
• Overena (u opštini) fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu za članove porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koje se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje. Za decu koja su navedena kao članovi porodičnog domaćinstva, potrebno je priložiti izvod iz matične knjige rođenih.
• Dve overene (u opštini) fotokopije Ugovora o kupoprodaji ukoliko ste kupac prvog stana i želite da se oslobodite plaćanja poreza.
• Ukoliko ste kupac prvog stana i pritom je stan nov i na njega je plaćen PDV koji želite da vam država refundira, potrebno je da priložiti:
• Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV
• Dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena
• Ukoliko ste kupac prvog stana i želite da se oslobodite plaćanja poreza, a pritom se novi stan nalazi u drugoj opštini od one u kojoj ste prijavljeni, potrebno je da iz poreske uprave opštine u kojoj ste prijavljeni donesete uverenje da posle 1. jula 2006. godine nemate nekretninu u svom vlasništvu. Ako ste nesrećnik koji je u poslednjih nekoliko godina imao prebivalište u više različitih opština i to vam se vidi u ličnoj karti, moraćete i svake od tih opština da donesete uverenje. Genijalno, nema šta. Naravno, sve se to odnosi i na bračnog druga.
15. Troškovnik
• Troškovi obrade zahteva za kredit (banka) – 0.5% do 1% od iznosa kredita u zavisnosti od banke i modela kredita.
• Troškovi obrade zahteva za osiguranje (NKOSK) – 30 evra u dinarskoj protivvrednosti.
• Osiguranje kredita kod NKOSK – 1.5% do 3.5% od iznosa kredita za kredit indeksiran u evrima, 1.95% do 3.95% od iznosa kredita za kredit indeksiran u švajcarskim francima. Na ovo se dodaje i 0.25% ukoliko korisnik kredita nema životno osiguranje.
• Provizija agencije za nekretnine – 2% do 3% od kupoprodajne cene nekretnine.
• Kursna razlika – 0.5% do 1% sume koju treba da pretvorite iz dinara u devize.
• Sudska taksa za overu predugovora i ugovora
• do 10.000 dinara vrednosti - 650 dinara
• od 10.000 do 100.000 dinara vrednosti - 650 dinara uvećano za 1% od vrednosti ugovora
• preko 100.000 do 1.000.000 dinara vrednosti - 1.950 dinara uvećano za 0,5% od vrednosti ugovora
• preko 1.000.000 dinara vrednosti – 8.450 dinara uvećano za 0,25% od vrednosti ugovora, a najviše 26.000 dinara
• Porez na prenos apsolutnih prava – 2.5%
• Osiguranje imovine – za stan od 70kvm je to oko 2200 dinara godišnje.
• Procena vrednosti nekretnine – 70 do 150 evra.
• Taksa za overu založne izjave – 227 dinara
• Taksa za zahtev uspostavljanje hipoteke – 2600 dinara.
• 3 menice – 150 dinara.
• Zasnivanje pretplatničkog odnosa za fiksni telefon – 5900 dinara.
• Taksa za rešenje za uspostavljanje hipoteke – 650 dinara.
• Izvodi iz matične knjige rođenih i venčanih i uverenja o državljanstvu – 1500 dinara (zavisi od opštine).
• Overa izjava o neposedovanju nekretnosti (apliciranje za subvenciju iz budžeta i za oslobađanje od porezana prenos apsolutnih prava za kupce prvog stana) – 350 dinara.
• Overa fotokopija ugovora, ličnih karti, osnova sticanja prava prethodnog vlasnika – 1500 dinara.

Gotovo sigurno sam neki trošak preskočio, jer se polako gubim u brdu priznanica. Ne zamerite, nego javite kad saznate.
16. U 1564 koraka do stana
U narednih dvadesetak koraka ću opisati kako sam ja (zaposlen, oženjen, bez dece, bez sadužnika, za polovan stan) došao do kredita osiguranog kod NKOSK sa subvencijom iz budžeta Republike Srbije, sa oslobađanjem od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog stana. Napominjem da u drugim slučajevima ta procedura verovatno izgleda drugačije.

• Definitivna i neopoziva odluka da ste spremni da izdržite sve što vas čeka.
• Izbor banke i modela kredita za koji ćete aplicirati. Ukoliko za model kredita izaberete NKOSK subvencionisani, potrebno je da pre apliciranja za kredit pronađete nekretninu. Za neke druge modele postoji mogućnost preliminarnog odobrenja za koje je potrebno prikupiti samo finansijsku dokumentaciju iz tačke 5.
• Pronalazak nekretnine.
• Predugovor
• Pre potpisivanja Predugovora, potrebno je da se izvrši provera ispravnosti pravne dokumentacije vezane za stan. Od više ljudi sam čuo da iako vas zastupa agencija, poželjno je da lično angažujete nekog advokata da proveri papire. Sa druge strane, moje lično mišljenje je da ako već uzimate kredit od banke, teško da će neko kvalitetnije pročešljati papire od bančinih advokata.
• U Predugovoru se definiše koji je iznos kapare (koji se isplaćuje na dan potpisivanje Predugovora) i koji je krajnji datum za isplatu ostatka novca. S obzirom da uzimate kredit, morate dogovoriti rok koji će vam omogućiti da na vreme i bez nerviranja završite celu proceduru.
• Ukoliko uzimate kredit osiguran kod NKOSK računajte da će vam trebati minimum 3 do 4 nedelje da završite celu proceduru.
• Ukoliko uzimate kredit osiguran kod NKOSK i subvenciju iz budžeta Republike Srbije, računajte da će vam trebati 5 do 6 nedelja.
• Predugovor piše advokat agencije koju ste angažovali ili advokat kojeg sami angažujete.
• Predugovor može, ali i ne mora biti overen u sudu. Naravno, sigurniji ste ako je overen.
• Prikupljanje finansijske i pravne dokumentacije potrebne za apliciranje za kredit. Ukoliko aplicirate samo za preliminarno odobrenje, potrebno je da prikupite samo finansijsku dokumentaciju, a pravna se podnosi kada se pronađe odgovarajuća nekretnina.
• Finansijska dokumentacija – za zaposlene
• Potvrda o zaposlenju i visini primanja.
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane.
• Finansijska dokumentacija – za samozaposlene
• Potvrda o zaposlenju i visini primanja.
• Dve popunjene i overene administrativne zabrane.
• Uverenje o plaćenom porezu na dohodak.
• Rešenje poreske uprave o porezu na dohodak građana – original na uvid.
• Pravna dokumentacija
• Predugovor (ne mora biti overen u sudu prilikom podnošenja zahteva za kredit) ili Ugovor o kupoprodaji (mora biti overen u sudu pre potpisivanja Ugovora o kreditu).
• Dokaz o vlasništvu nepokretnosti na kojoj se uspostavlja hipoteka (izvod iz zemljišnih knjiga, izvod iz lista nepokretnosti ili tapija).
• Saglasnost supružnika vlasnika nepokretnosti.
• Lična karta založnog dužnika.
• Lična karta suvlasnika.
• Procena vrednosti nekretnine na kojoj se uspostavlja hipoteka – ne starija od šest meseci.
• Dokumentacija za subvenciju
• Izjava o neposedovanju nekretnine (kupac).
• Izjava o neposedovanju nekretnine (supružnik).
• Izvod iz matične knjige venčanih.
• Odlazak u banku i podnošenje zahteva za kredit.
• Nakon određenog broja dana, banka vas obaveštava o odobrenju kredita. U svojim promotivnim materijalima banke obično navode da će vas nakon 2 do 3 dana obavestiti o finansijskom odobrenju kredita, i nakon još toliko vremena, nakon provere pravne dokumentacije i o konačnom odobrenju kredita, ali ne uzimajte to zdravo za gotovo, jer uvek negde zapne. Bolje računajte da će to da traje 2 do 3 nedelje.
• Odlazak u banku zbog uplate takse za obradu zahteva kod NKOSK.
• Nakon određenog broja dana banka vas obaveštava o odobrenju osiguranja i subvencije. Ovo je u principu i najdugotrajniji deo procesa, jer prvo banka šalje dokumentaciju u NKOSK na osnovu koje oni vrše odobrenje, pa onda NKOSK obaveštava banku o ishodu i ako je on pozitivan onda banka šalje ugovore koji treba da se zaključe između kupca i NKOSK odnosno Republike Srbije, pa to onda ide na potpisivanje u ministarstvo finansija, pa po povratku u NKOSK obaveštava se banka da je odobrenje završeno. Ukoliko ste tanki sa vremenom, možete s vremena na vreme zvati NKOSK i proveravati u kojoj fazi obrade se nalazi vaš predmet, pa onda zvati banku i intervenisati da krenu sa sledećom fazom procesa.
• Odlazak u banku i potpisivanje ugovora sa NKOSK i Republikom Srbijom.
• Dogovor sa prodavcem o tačnom datumu potpisivanja Ugovora i isplati, i obaveštavanje banke o datumu isplate. Banke traže da se prilikom isplate priloži vlasnički list novijeg datuma (obično ne stariji od 10 dana), ali preporuka je da bez obziran na zahtev banke, vi od prodavca zahtevate vlasnički list na datum potpisivanja Ugovora.
• Na dan isplate, a pre potpisivanja Ugovora o kupoprodaji poželjno je (ali ne i obavezno, to je stvar dogovora) otići do stana i uveriti se da ga je prodavac ispraznio, tj. ostavio u ugovorenom stanju.
• Na dan isplate, zajedno sa prodavcem odlazi se u nadležni sud gde se vrši overa Ugovora o kupoprodaji.
• Odete na šalter informacija gde će vam reći koliku taksu treba da uplatite i koja zavisi od vrednosti ugovora. Ukoliko ste overavali predugovor, obavezno ponesite primerak kao dokaz da ste na deo vrednosti Ugovora već platili taksu. Za to vreme, neka prodavac čeka u redu na šalteru za overu.
• Platite takse u najbližoj pošti ili banci i pridružite se prodavcu u redu za overu.
• Nakon overe ugovora se ide u banku gde se dobija založna izjava i zahtev za upis hipoteke.
• Posle banke se ponovi ide u sud zajedno sa prodavcem gde se vrši overa založne izjave i zahtev za upis hipoteke (za one čije su zemljišne knjige u sudu). Što se tiče taksi i redova, važe isti saveti kao u tački 11.
• Nakon overe založne izjave i zahteva za upis hipoteke, ide se u banku gde se vrši isplata.
• Prikupljanje dokumentacije potrebne za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i prijava za oslobođenje od poreza za kupca prvog stana.
• Odlazak u nadležnu filijalu poreske uprave i predaja dokumentacije za prijavu poreza i eventualno oslobađanje za kupca prvog stana, gde vas obaveštavaju kada da dođete na kancelarijsko utvrđivanje ispravnosti dokumentacije.
• Odlazak u nadležnu filijalu poreske uprave na kancelarijsko utvrđivanje ispravnosti dokumentacije i dobijanje rešenja za plaćanje poreza ili dela poreza na prenos apsolutnih prava.
• Uplata poreza.
17. Dodatne informacije
Opšte uslove pod kojima banke nude kredite, a i dosta drugih informacija možete naći na sledeća tri sajta specijalizovana za informacije o kreditima:

SerbiaCredit
Oaza krediti
Kamatica


Korisni linkovi
Narodna banka Srbije
NKOSK
SerbiaCredit
Oaza krediti
Kamatica
Banke
AIK banka
Alpha bank
Banca Intesa
Continental banka
Čačanska banka
EFG Eurobank
Erste banka
Hypo banka
Komercijalna banka
Meridian bank
Metals banka
NBG banka
OTP banka
Panonska banka
Piraeus bank
ProCredit bank
Raiffeisenbank
Societe Generale
Unicredit bank
Vojvođanska banka
Volksbank

 

melbourne optometrists
melbourne optometrists Counter